重磅!上海下月起使用权房限购 使用权房还值得买吗?

来源:上海热线
2019-11-07 09:27:26

使用权房是指上海市不可售、非独立的成套公房,这类公房只可以进行使用权的转让和交换,操作流程相当于使用权证更换名字,转承租人,也就是所谓的“差价换房”。

使用权房限购新政一览:

1、整栋独用花园住宅的使用权房,不能买卖;

2、沪籍家庭拥有2套及以上住房的(包括使用权房和产权房),不能再买使用权,限购;

3、沪籍单身家庭拥有1套及以上住房的(包括使用权房和产权房),不能再买使用权,限购;

4、户口本不在一起的沪籍家庭,也只能买一本房卡的使用权房,不能购买多本房卡的同一套使用权房,限购;

5、花园住宅和优秀历史保护建筑的使用权房,鼓励市政由指定企业收购;

6、公司名义不能新购使用权房;

以上 2019.12.1日开始执行,具体细则以各区执行为准

什么是使用权房:差价换房

使用权房是指上海市不可售、非独立的成套公房,这类公房只可以进行使用权的转让和交换,操作流程相当于使用权证更换名字,转承租人,也就是所谓的“差价换房”。

使用权房的优势:

1、不限购、不占购房资格(仅限上海户籍的人购买);

2、挂户口;

3、搏拆迁;

4、学区房;

5、部分使用权房有机会转产权;

6.按使用面积来计算产权面积。

使用权房的劣势:

1、无法贷款,必须全款购买;

2、交易流程繁琐;

3、通常产权关系复杂,存在风险;

4、转产权难度较大。

使用权房对拥有2套房源的上海户籍限购!

《上海市共有住房差价交换办法》自1999年开始执行,至今已有20年。即将于2019年12月1日起废止。

新政有何意义?

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首先,差价换房的原则再次重申!(第四条)

差价换房是指在换房中,房屋地段,房屋年限,房屋质量,房屋的大小,远近、高低(指楼房层次),朝向、环境(指交通、购物、学校、医院)等诸多因素对比所产生差异,而后用金钱做杠杆,让受益方对受损方加以经济补偿,起到互相平衡的作用,这种平衡的过程即“差价换房”。

“差价换房”范围广泛,可以一间换三间,三间换两间,两间换独院,独院换别墅…

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就条例来看:

首先政策修改的是花园住宅,特别是独用的,或者经差价换房后独用的花园住宅,不得差价换房!

换言之,目前个人或者家庭持有的,1本或者多本房卡的,整栋产权花园洋房,新政策后不得差价换房。

其次是针对待拆迁或待改造的公有住房,新政策后不得差价换房。

再次强调:不得造成差价换房双方当事人新的居住困难!全家唯一一套使用权房且他处无房居住困难的群体,不会强迁,强征! 无需恐慌。

接下来,新政变化最大的地方,就是公有住房受让对象限制了!

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目前可进行公有住房购买的人员,需要满足:

1、上海户籍,个人,且为单独个体(不准非同一户籍人员合买一套公有住房)

2、不属于限购状态(原政策仅参考产权套数,现政策已加入使用权套数)

3、外地户籍,或者公司名义,新政策执行后不得购买公有住房

4、新工房并户转产权差价换房的不限制

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花园住宅,及优秀历史建筑住户,需要差价换房的,由市,区政府指定企业,按政府征收的方式进行公有住房差价换房。 (可卖给国家或个人)

另外,除花园住宅外,非独用成套公有住房,可以改为独用成套公有住房,另外独用成套公有住房,可执行房改售房政策。 (俗称:使用权转产权)

国家收回承租权的,由相关评估公司评估定价。(价格有依据)

新政策规定:公有住房出租人(物业)自受理书面征询之日起15日内,必须给予书面答复。(通俗的说: “征询单”不再遥遥无期)

差价换房多了一个步骤,限购查询。

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原先的各区先签合同后征询,或者先征询后签合同,统一改为:先取得征询单,后签《上海市公有住房租赁转让合同》,并于自合同签订之日起15日内办理差价换房手续。

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各区房地产交易中心对于“差价换房”的受理时间统一为5日,当事人取得“差价换房通知书”后7日内送达物业并制卡,整体行政部门所需时间大幅度减少,并且“差价换房”不会改变“合用部位”的原来使用状况!

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新的办法明确了使用权房的继承,关于“代管产”“代经租”“宗教产”等房产,暂不在此规定范围内。

政策符合国家“房住不炒”理念

整体来看,新政的基调符合国家的“房住不炒”理念,强调了房子的使用权,避免了房屋的空置。

此次使用权房限购,在于为了管制购房投资投机行为,同时为上海的居住提供更好的环境。从购房需求看,年末炒房客多了,对于房地产市场来说,积极管控需求很有必要。

同时,此次限购新政也为未来楼市调控树立了一个方向标,即通过限购多套房产的人保护本地户籍人口的刚性住房需求,抑制外来炒房者。遏制炒房是全国的共识,更是未来楼市发展的共同方向。

在此接近年末之时,上海颁布新的限购新政,表达自己调控决心。

使用权房值不值得买?

使用权房在上海,是一批只有使用权没有产权的房子,一般是民国时期建造的一批房子,并未规定产权是多少年的,所以到了现在,变成使用权房。

本次政策的出台,也意味着对该类房源的使用、购买也开始有了限购的政策。

使用权房还值得买吗?

使用权房一般位于上海比较核心的位置。里弄或以前上海法租界,地段不错。会有一些人购买一些大的户型,通过改造,自己住在里面。也有一些户型比较小的,比较便宜,也会有人买。

但是此次政策一出,购买使用权房需要谨慎了:

1、目前政策加持,堵住了其中的投资机会,未来接盘难;可以自住,但日后想要置换难度大;

2、虽然房价低,但使用权房在转让的过程中,需要付给物业公司高额的费用。使用权房在转让的过程中需经过物业同意。这样的隐性成本也决定了看上去很便宜的房子,其实并不便宜。

【责任编辑 沐沐】

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