北京二手房价格下跌明显 部分房源降价超百万

来源:中国经营报
2018-12-01 14:26:48

自去年3月份开始,随着北京楼市调控政策不断加码,北京二手房市场一改往日的红火态势,价格、成交量开始下探。截至目前,北京二手房市场依然不改低迷态势,价格继续下跌。

百讯网房产楼市频道综合编辑】自去年3月份开始,随着北京楼市调控政策不断加码,北京二手房市场一改往日的红火态势,价格、成交量开始下探。截至目前,北京二手房市场依然不改低迷态势,价格继续下跌。

北京二手房价格下跌明显 部分房源降价超百万

近日,《中国经营报》记者走访多个区域二手房市场,多名房产中介表示,今年市场运行趋于平稳,没有出现大涨大落。现在这个时期买房,可以有充裕的时间进行挑选,可选房源也比较多。“房价浮动比较大的时候,一天一个价,根本来不及考虑,都是抢房的状态”。

贝壳研究院数据显示,10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%。预计11月全市二手房成交均价为5.9万元/平方米,较10月继续下跌2%左右。北京二手房近三个月均价连续环比下跌,11月均价跌至2018年4月水平之下。

成交量方面,10月北京二手房市场实时成交量环比减少12.5%,成交绝对水平降至2017年11月水平。预计11月全月北京二手房实时成交量将在10月的成交低位上略有好转,环比增幅在10%以内。

业内专家分析认为,均价的持续下跌主要是受需求低迷,预期松动所致。从11月周度数据来看,新增需求在2017年以来的低位上仍有下探之势,业主报价连续三个月环比下跌,近两月调价中降价占比保持在90%的历史高位。

北京二手房价格普遍下降 学区房降幅明显

随着北京市各区陆续发布2018年义务教育入学政策,城六区推出了“多校划片”“房产登记时间”“六年一学位”等多项措施, 此举对西城、海淀等区域的房地产市场造成了不小的影响。贝壳研究院首席分析师许小乐表示,学区房政策的调整在短期内对房价的影响较大。

西城区天宁寺附近的一家链家门店工作人员告诉记者,均价在8.5万元/平方米左右,五六十平方米的小两居需求量比较大,议价空间20万元左右。“今年市场比较平稳,一套房子涨也就是10万元到20万元,降也是10万元到20万元”。该工作人员还表示,房价最高时达到每平方米10万元到11万元。如今每平方米平均降了2万元左右,降幅约在20%。

西城区广外大街附近的麦田门店的工作人员告诉记者,每年毕业季、开学季前的那几个月房价会有所上涨,但是浮度不算很大。像荣丰2008小区,20平方米到40平方米的户型比较多,小户型、低总价,就是比较典型的房价不随市场趋势波动,而是随着季节性因素波动。荣丰2008小区前几个月每个月成交量在30到50套左右,10月份的网签量为9套,成交量少了,价格也会有小幅下降,所以现在的价格会相对比较低。荣丰2008根据户型不同、楼龄不同每平方米单价从9万多元到15万多元不等,“3·17”政策之前最高每平方米达到过17万到18万元。

一位链家的工作人员告诉记者,每年5月份学校进行信息采集,满6周岁的孩子就可以进行报名,9月份学校开学,这个时候成交量会相对较大,价格上会有20万元到40万元左右的波动。

与西城区情况类似的海淀区也是城六区里价格比较高的区域,今年海淀区出台了幼升小新政,自2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。

中关村(7.310, -0.22, -2.92%)一家链家门店的工作人员告诉记者,由于政策影响,近段时间成交量比较大,因为在2019年1月1日以前落户,可以单一入校,直接上中关村一小。目前均价在11万元/平方米左右,最便宜的48平方米两居室总价570万元,60平方米两居总价在700万元左右,议价空间在10万元到20万元之间。房价最高时单价在每平方米14万元左右。

海淀区万柳商圈房价相对整个区域比较高,该商圈的一家链家门店的工作人员介绍,一居室40多平方米到60多平方米不等,单价15万元/平方米左右,总价600多万元到800多万元,两居室根据面积不同价格在900多万元到1200多万元,单价都在10万元/平方米以上。因为区域里有中关村三小和万泉小学两所名校,而且入学没有落户年限要求,所以整体房价会比较高。该工作人员还表示,现在的房价较最高时降了1.5万元/平方米左右,整套下来最高降了100多万元。

记者通过走访了解到,西城区、海淀区的降价幅度相对比较大,每平方米单价降幅在1.5万元到3万元之间,总价最高降幅达到100多万元,小户型单价降幅明显。丰台区、朝阳区降幅相对较小,并且11月份成交量有所增加。

记者在丰台区角门商圈的一个链家门店了解到,房龄稍长,上世纪90年代的房子均价在6万元/平方米左右,2006年以后的房子均价在6.5万元/平方米左右,五六十平方米小两居卖得比较多,议价空间在10万元到20万元之间,价格比今年二三月份有一定的上涨,涨幅在10%到20%。“9月17日市管公积金政策进行了调整,国管公积金买房人群有所增多,都怕会有调整,所以都在加紧办理,对房价也有一定的影响。现在链家北京整体的成交量一天200多套,一个月八九千套左右,市场处于一个平稳的状态”。

记者在朝阳区走访了解到,双井商圈均价10万元/平方米左右,较去年3月份每平方米降了10%到15%。这个月带看量有所上升,平均每天0.8组带看量,房子的库存量有所增长,议价幅度也有所增加。

朝阳区大望路附近链家门店的工作人员告诉记者,80平方米到100平方米的单价在6万元左右,140平方米左右的三居单价在5.2万元/平方米到5.3万元/平方米左右,较2017年最高点降幅约15%,房价从今年9月份开始停降,现在基本趋于平稳,没有太大变化。

北京二手房价格下跌明显 部分房源降价超百万

年末市场增长力度相对有限 价格低位趋稳

根据贝壳研究院数据显示,10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%。预计11月全市二手房成交均价为5.9万元/平方米,比10月继续下跌2%左右。北京二手房近三个月均价连续环比下跌,11月均价跌至2018年4月水平之下。新增挂牌均价10月环比下跌0.8%,议价空间进一步扩大到4.6%。

许小乐认为,均价的持续下跌主要是受需求低迷,预期松动所致。从11月周度数据来看,新增需求在2017年以来的低位上仍有下探之势,业主报价连续三个月环比下跌,近两个月调价中降价占比保持在90%的历史高位。与去年3月份相比,通州区、东城区、房山区的价格跌幅比较明显。这主要是由于这些区域前期价格上涨幅度较大,经历调控后市场回落的幅度相对较大。

贝壳研究院数据显示,10月北京二手房市场实时成交量环比减少12.5%,成交绝对水平降至2017年11月水平。

许小乐表示,预计11月全月北京二手房实时成交量将在10月的成交低位上略有好转,环比增幅在10%以内。新增客源及带看量继续低位波动,环比变动幅度在正负5%以内。在前期严调控及近期公积金政策变动影响下,市场预期低迷,购房者入市积极性依旧不高。

贝壳数据显示,10月北京二手房新增房源及客源量继续下降,环比降幅分别为5.4%和1.4%,与3月峰值相比分别下滑48.8%和34%。

许小乐表示,11月前四周新增挂牌房源量环比持续回落,预计全月新增房源量环比下滑幅度在10%以上。新增房源相对于新增客源的较大幅下滑使得市场供需矛盾环比10月趋紧。但当前市场成交低迷,市场可售房源量走高,去化周期持续延长。

许小乐预测,2014~2017年,除了2016年,其余年份12月成交量环比增幅均在20%以上,12月成交绝对值高于全年月均成交水平。当前市场供需两端入市积极性较低,市场预期不强,预计年末市场增长力度相对有限。预计12月北京二手房成交量在11月的水平上增加,价格低位趋稳。预计全年成交逾15万套,比去年同比增长10%左右。

首都经济贸易大学教授赵秀池认为,二手房量价齐跌的原因主要是人们买涨不买跌,即使自住的需求人们也希望房价上涨资产升值,在房价得到抑制的情况下,人们的观望气氛比较浓重;另外,新房与二手房价格倒挂,也减少了二手房的需求。

赵秀池还表示,公积金新政出台的目的是通过贷款新政促进房地产平稳健康发展。公积金新政对年轻人的影响比较大,尤其是工作时间不到12年的年轻人,其贷款额度大大降低了,而二手房由于户型小,区位好,有较好的教育资源,离就业地点近等特点,颇受年轻人青睐,因此,公积金新政的实施对二手房交易也起到了一定的抑制作用。

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